賃貸アパート経営に関係する税金！

賃貸アパート経営を行っていくうえでは、建てるときから始まって、相続するまで、様々な税金が発生します。税知識をつけることで有利なアパート経営を目指しましょう。

賃貸アパート経営建物建設前後。

建物建設に当たっては印紙税、登録免許税、不動産取得税の三つがあります。

ただし、不動産取得税は一定の床面積である場合は免除される場合もあります。

具体的には１住戸の床面積が５０㎡以上（一戸建て以外の貸家は４０㎡）～24０㎡の場合、一住戸あたり1200万円の控除があります。

アパートの建物建設後は、固定資産税と都市計画税がかかります。

敷地の固定資産税は一住戸当たりの敷地面積が２００㎡以下であれば小規模住宅用地の適用を

受け通常の六分の一に軽減されます。

建物は、一定の要件を備えていえば木造で3年間、耐火構造で５年間半額になります。

個人であれば所得税、住民税（事業税）がかかります。

法人であれば法人税、法人住民税、法人事業税がかかります。

個人の場合、アパート経営の所得は不動産所得として他の給与所得、事業所得等と合算して確定申告を行います。

アパート経営の経費としては、建物の減価償却費やローンの金利があります。

土地の金利は平成４年より損益通算から除外されました。

アパートの経営収支が赤字の場合他の給与所得などの所得と損益通算されます。

また青色申告にすることで、専従者給与の名目で家族に給与が支払えます。さらに赤字の翌年度以降3年間までの繰り越しも可能になります。これらは一定の節税効果があります。

アパート買い替え時等の場合。

まず、自宅を取り壊し、敷地の一部を売却して自宅兼用のアパートを建てるとき居住用の3000万円の控除が利用でき節税ができます。

また古いアパート用地などで等価交換した時は譲渡税が節税できます。

相続時は相続税と登録免許税がかかります。

アパート建設で土地・建物の評価が下がります。

建物は評価額から３０％（一部４０％）の借家権控除があり、敷地は貸家建付け地として２０％前後評価が下がります。

さらに、アパートの規模によっては敷地２００㎡までは事業用小規模宅地の８０％または５０％の評価減ができます。

また、ローンの残債がある場合は債務控除とされます。

法人の場合は株式評価の点で一定の節税が見込めます。

贈与税、登録免許税、不動産取得税がかかります。

この場合も相続税のところで紹介した評価減があります。

アパート経営も事業規模になると事業税がかかります。

事業税のかかる目安は１０室以上のアパート、あるいは１０棟以上の貸家経営です。（所得税は５棟）

事業税の税率は不動産所得から290万円の事業主控除を引いた金額に一律５％です。

事業税は、翌年の支払った年の必要経費に計上できます。

今回は「賃貸アパート経営に関係する税金！」というテーマでお送りしました。

最後までご覧いただきありがとうございました。