賃貸アパートの計画をする場合、使おうとしている候補の土地の形状や方角によって、建設コストや家賃に違いがでるため、投資に対する利回りも変わってきます。計画段階で、しっかりその辺を考慮して個々の土地のケースで詳細を詰める必要があります。
賃貸アパートの土地利用、間取りタイプの原則。
賃貸アパートを建てる場合、計画段階で見込み入居者を想定して間取りタイプを考えます。
例えば単身用なら１DK,新婚用なら２DKなどです。
そして、同じ間取りタイプを組み合わせて総二階に組み合わせて建てるのが原則です。
建設費を考えた場合のメリットが大きいからです。
この原則に沿って候補になっている土地利用をプランニングします。
さらに、建築後の管理面でも、煩雑さが減らせるメリットがあります。
したがって、間取りタイプは、一つに統一するほうがベターでしょう。
賃貸アパートの間取りタイプの設計では、「半間」を最小単位とし、突飛な間取りは一般的には取りません。
例外として、デザイナーズマンション的な、デザインを売り物に付加価値をつける場合は別です。
理由として、建物の構造基準は、畳の大きさや家具のサイズなどから、一般に言われる一間、半間の大きさが基準になります。
一間は約１，８１８メートルです。
プレハブなどのパネル形式の場合であっても、ほぼこれに合わせて製品が作られています。
だだし、一部大手住宅メーカーSハウスのみは独自に「メーターモジュール」と称し１ｍを最小単位に住宅設計、材料生産を行っていますが、建設後の部材交換や、リフォームで他社の代替品が使えないのでコスト高になるデメリットがあります。
通常は、半間が最小単位で、それに準じた設計を行うことで無駄な建設費用のコストを上げないで済むわけです。
例えば１DKの場合、一室当たりは、６畳一間なら３坪（2間×１，５間）を基準に押し入れや台所、風呂などを４坪とすれば
合計で７坪（２間×３，５間）となるのが経済的な間取りです。
メートル換算では２４㎡、（３，６４ｍ×６，３７ｍ）になります。
一方２DKならば、一般的に開口部に６畳を二つ配置するので３間か４間の奥行を考えますと以下の様な組み合わせが考えられます。
３間×３，５間（１０，５坪、約３５㎡、）
４間×３間（１２坪、約３９㎡、）
賃貸アパートは細長い土地の方がコスト安。
賃貸アパートに利用する敷地は細長い土地の方がコストが抑えられます。
例えば敷地面積が同じ３００㎡でも、土地の形状が細長の３０ｍ×１０ｍの場合、二階建てでは２ＤＫが１０個できます。
一方土地の形状が２０ｍ×１５ｍでは、二階建てで、２DKが６室しかとれません。
もちろん、２０ｍ×１５ｍでも建物の形状をＬ字型などにして工夫することで、戸数を増やすことはできますが、建設コストは上がります。
つまり、同じ面積でい同じ固定資産税を払っていても、長方形の土地をアパート建設に利用したほうが、アパート賃貸事業の利回りが増すこともあります。
また、その周辺の市場調査の結果により、２DKにこだわらなくても、１LDKや３LDKにする方法で土地の活用がより有効かできる場合もあります。
最近の傾向では、１DKは単身者向けで狭すぎるという要望もあり１LDKも検討する余地があります。
ただ、２DKよりは、部屋数が多くなるため例えば家賃を4,5万円に設定しても建設費は高くなる分、利回りは下がります。
３LDKは家賃を7万円程度に設定すれば、坪単価は広くなった分下がり、投下資本に対する利回りも増えます。
また、共用スペースを考慮に入れる必要があります。
今まで述べた組み合わせを工夫することで共用部分も無駄を出さないように設計段階で考慮に入れます。
例えば総二階の場合、一階部分には外廊下をつくり各部屋の玄関につなぐ必要があります。
二階部分には共用の外階段と外廊下が必要になります。
賃貸アパート建物の方角の制約。
賃貸アパート建物の方角の理想は東西に長い土地です。
ですが、戸建て住宅よりは、入居者の南向きの思考は低いようです。
ですが、完全に真西から北向きの場合入居後の湿気によるカビの問題が起きる場合も想定して、建設段階で出来る対策は施しておいた方がいいでしょう。
まとめ。
今回は「賃貸アパートの敷地の形状によるコストの違い！」というテーマでお送りしました。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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